近期各國房價、所得、與生活水平概況

聽過賴家王老五嗎？為什麼有些年輕人，在畢業後仍和父母同住？或是結婚後仍和父母同住？這是享樂主義下的省錢妙招？還是屈於現實壓力的無奈選擇？

本文分成兩個部分，第一個部分是單純跨國比較，比較各國大城中高檔現有住宅之價格，並與該國之人均國民所得來互相比較。而最重要的，就是引入社會統計數據，和年輕人的居住安排與年輕人的就業相比，來判斷其獨立生活的能力。最後，加入綜合指標「生活水準指數」來與這些數字相比。第二個部分是六國跨時比較，起自1998年，終至最新更新數據之年份。這個部分和前一個部分合併來看，可以完整拼湊出台灣這些年來失落的社會表象。

關鍵字：房價所得比、人均國民所得、居住負擔、賴家王老五


§ 目錄
…… Part I. 跨國比較
………… 資料表謫要
…… Part II. 跨時比較


Part I. 跨國比較

資料表：HP_LFS2012　2013/7/6建立，於2014/5/11更新

日本人發明「啃老族」和「單身寄生族」等用詞來描述吃老本的賴家王老五。這究竟是發自關懷弱勢的心態，還是諷刺不知長進的年輕人？

在資本主義下，年輕人承受老人所種下的惡果，卻得承受諸多罪名，例如「啃老族」與「草莓族」。在財富集中的過程當中，工作機會逐漸減少，並不斷往大都會集中，區域發展嚴重失衡，因此年輕人不斷地到大都會討生活。無奈居住成本水漲船高，不是房租吃掉大半勞動所得，就是當數十年的屋奴。離開家鄉工作得吃苦，留在家鄉工作又找不到工作。如果老家就在都市，那很好，賴家可以減少痛苦。如果捨不得離家而不到大都會討生活，那便是鬱悶宅居人生的開始，因為家鄉根本沒有足夠的工作機會。

在日本和台灣，超過半數的年輕人，和父母同住。情況比南歐諸國如希臘與義大利還要嚴重。南歐年輕人不易找到工作，但找到工作後工資水準相對容易應付居住成本。日本和台灣年輕人相對容易找到工作，但工資水準太低，根本無力負擔房租或房貸。諷刺的是，日本和台灣，竟是最喜歡創造名詞來污名化年輕人的社會。

一國國民的生活水準，和年輕人的獨立性呈高度正相關！

（澳洲位於比利時正後方）
若不計中東歐國家，則相關係數高達0.88

【2012-2013年版】資料表謫要 ⁹

國家	城市 房價 資料來源 1, 8	房價 每㎡ US$ 2	房價 每坪 萬台幣 2	NNIph 2012 US$ 3	房價 所得 Ratio 4	生活水準 SSD Index 5	就業率 25-34y % 6	與父母住 25-34y % 7
挪威	Oslo	9,701	95	87,911	13.2	0.928	81.9	3.6
瑞典	Stockholm	9,840	96	49,125	24.0	0.852	80.8	3.6
丹麥	Copenhagen	5,063	50	48,749	12.5	0.799	79.9	1.3
瑞士	Geneva	16,137	158	67,926	28.5	0.788	84.8	13.2
荷蘭	Amsterdan	5,975	58	39,574	18.1	0.769	86.0	8.0
芬蘭	Helsinki	7,992	78	38,414	25.0	0.763	77.6	3.9
盧森堡	Luxembourg	7,284	71	57,532	15.2	0.726	83.9	25.7
愛爾蘭	Dublin	3,936	39	32,886	14.4	0.716	71.8	21.3
英國	London	24,303	238	34,120	85.5	0.701	78.4	16.6
澳洲	Sydney	10,561	103	55,628	22.8	0.699	78.1	13.9
比利時	Brussels	4,014	39	35,942	13.4	0.698	79.8	13.7
加拿大	Toronto	8,498	83	42,487	24.0	0.691	79.6	16.0
紐西蘭	Auckland	3,526	35	31,544	13.4	0.691	75.2	..
美國	New York	13,377	131	44,456	36.1	0.655	73.9	14.2
奧地利	Vienna	5,868	57	38,988	18.1	0.654	82.0	24.9
德國	Munich	6,554	64	36,514	21.5	0.654	77.7	14.6
新加坡	Singapore	16,710	164	42,214	47.5	0.628	85.2	..
法國	Paris	18,882	185	34,926	64.9	0.623	78.9	12.2
西班牙	Madrid	6,017	59	23,604	30.6	0.557	68.6	36.5
日本	Tokyo	14,198	139	38,208	44.6	0.552	78.8	51.0
義大利	Rome	8,129	80	27,007	36.1	0.544	65.4	44.0
台灣	Taipei	7,541	74	17,897	50.6	0.538	80.3	51.0
斯洛維尼亞	Ljubljana	3,306	32	18,128	21.9	0.535	81.6	43.6
希臘	Athens	4,518	44	17,687	30.7	0.456	71.4	50.6
葡萄牙	Lisbon	2,237	22	15,697	17.1	0.436	78.7	46.8
捷克	Prague	4,697	46	13,684	41.2	0.355	74.8	33.3
斯洛伐克	Bratislava	2,883	28	13,277	26.1	0.218	70.5	52.3
愛沙尼亞	Tallinn	2,649	26	13,450	23.6	0.170	71.5	20.9

Note:

1. 房價資料
   房價資料取自 Global Property Guide，年份為2012-2013年，以各城市「黃金地段」120平方米「中高檔」之「現有」公寓為比較基準。因此，這個數字會遠超出大眾對一般中古市場的期待值。但卻又遠不及新建住宅的單位價格。奧地利、挪威、與澳洲的房價資料為內插值：奧地利根據100平方米與200平方米價格，而挪威與澳洲根據100平方米與150平方米價格。所有國家的房價數據均根據IMF各國匯率之日資料換算成以各國貨幣為單位之數據，再透過2012年平均匯率轉成美元或新台幣。
2. 匯率資料
   〔匯率日資料〕
   －OECD與歐洲國家、新加坡：IMF
   －台灣：中央銀行
   〔年平均匯率〕
   －OECD與歐洲國家：OECD資料庫
   －台灣：IMF之WEO資料庫
   －新加坡：世界銀行WDI資料庫
3. 所得
   NNIph 係指平均每人國民所得淨額。NNI 為 GDP 減去固定資本消秏，再加上國外要素所得收入淨額。平均每人 NNI 即 NNI 除以年中人口數。主計處發布之「國民所得及經濟成長」統計，將 NNI 稱作 NI。人均 NNI 高，並不代表家戶所得高，更不代表家戶消費水準高，因為 NNI 只有一部分流向家戶部門。
4. 房價所得比
   此處「房價所得比」，係指 Global Property Guide 所調查該城之公寓價格，除以該國 NNIph 之值。以全國之 NNIph 作為所得比較基準所求得之房價所得比，可視為「購買非國宅之公寓負擔」與「區域發展失衡程度」之乘積。一般定義「房價所得比」為該城房價除以該城居民之可支配所得之值，但這種數據並無跨國比較的意義，因為無論是住宅形態，還是家戶組成形態，或是可支配所得的定義，都沒有一致的標準；此外，亦無法反映出實際的負擔，此乃忽略了非該城居民之該城就業者。居民的可支配所得水準本來就高，而該城就業者的勞動所得低於此所得水準甚多，因此以該城居民之可支配所得作為比較基準，並不具任何意義。
5. 生活水準
   數據取自〈社會永續發展指數〉一文。
   此處「生活水準」係指「生活條件指標」，即「物質資源」、「醫療保健資源」、「教育資源」、與「人力資源」之綜合評比指數的高低。「生活條件指標」和「社會價值觀指標」呈高度相關，即已開發國家若生活條件指標愈高，則趨勢是該國百姓愈滿意自己的生活、愈信任他人、愈懂得理性思考、愈會追求自身權益、愈尊重個體差異並支持非主流社群如同志與移民。詳細說明請見該文。
6. 就業率
   就業率，又稱為就業人口比，係指某一年齡層就業者人數佔同一年齡層人口數的比例。表中之就業率，即25至34歲年輕族群的就業人口比，年份為2010年。此年齡層的就業率高低，受到「就學」、「生涯規畫」、「失業」、或「因其他因素不願就業之非經濟活躍人口」的影響，即離職或停職而接受高等教育的比例愈高、暫時到國外發展的比例愈高、失業人口比例愈高、或是因其他因素不願就業之非經濟活躍人口比例愈高，就業率便較低。值得注意的是，失業率統計並沒有跨國比較的意義，因為失業率係指失業人口佔經濟活躍人口的比例，自然排除所有非經濟活躍人口，而部分失業的人口可能被歸入非經濟活躍人口而產生「美化失業率」的結果。其中的根本原因是各國計算失業率的方式不同：有一些國家以領取失業保險津貼的人數來計算，使原本沒有意願工作的人口成為為了領取福利而願意工作的人口；另一些國家則以抽樣調查的方式來估算，因此很多人口被歸入不願工作的人口而排除在失業統計之外。資料表之表單「LFS」列出2012年各國15-64歲、25-34歲、與25-64歲之兩性總就業率及女性就業率。
7. 年輕人與父母同住比例
   指在25至34歲的年齡層中，與父母一同居住的年輕族群所佔比例，是反映「實際居住負擔」的最佳指標。
   歐洲國家的數據取自歐盟統計局，年份為2010年：
   Income, social inclusion and living conditions - Living conditions - Population structure:
   “Share of young adults aged 18-34 living with their parents by age and gender”
   澳洲的數據取自澳洲統計局，年份為2010年：
   4102.0 - Australian Social Trends, Dec 2011:
   “Family and community - National and state summary tables”
   美國的數據取自美國人口普查局，年份為2011年：
   Income, Poverty and Health Insurance Coverage in the United States: 2010
   加拿大的數據取自加拿大統計局，年份為2006年：
   2006 Census: Data products - Topic-based tabulations:
   “Household Living Arrangements (11), Age Groups (20) and Sex (3) for the Population in Private Households of Canada, Provinces, Territories, Census Divisions and Census Subdivisions, 2006 Census - 20% Sample Data”
   Value = Sons and/or daughters in families with one or two parents present / Total household living arrangements (%)
   日本的數據取自厚生勞動省，年份為2009年：
   世帯動態調査
   台灣的數據取自主計處，年份為2006年：
   社會發展趨勢調查: “家庭概況”
   此調查自2007起已停辦
8. 估算
   【挪威】
   Price 2012 (NC) = 2006 Price (NC) × (HPI 2012 / HPI 2006)
   HPI：Statistikkbanken, Statistisk sentralbyrå
   Priser og prisindekser > Boligpriser og boligprisindekser > Boligprisindeksen
   Tabell: 07230: Boligprisindeksen, etter boligtype og region (2005=100)
   －Boligtype: Blokkleiligheter
   －Region: Oslo med Bærum
   【瑞典】
   Price 2012 (NC) = Price 2012 (NC) × (HP 2012 / HP 2011)
   HP：Statistical Database, Statistics Sweden
   Housing, construction and building > Real estate prices and registrations of title > Tenant-owned flats
   Sold tenant-owned flats by region
   －Observations: Average price in SEK thousands
   －Region: Stockholm county
   【台灣】
   Price 2012 (NC) = Price 2012 (NC) × (HPI 2012 / HPI 2011)
   HPI：信義房價指數，台北市，四季幾何平均值
9. 表格於2012/3/3建立，並於2013/7/6更新表中數據(1)~(4)，最後於2014/5/11更新NNI。

Part II. 跨時比較

資料表：HPHDI_trend.xlsx (45kb)
（共六國：台灣、日本、挪威、瑞典、英國、美國）
於2012/7/6建立
於2013/8/7更新，最後於2014/5/12更新國民所得及家戶所得資料

其他統計數據如薪資、所得、物價、與國際各項評比等，請見〈資料總覽〉

一、各國房價、家戶所得、與物價跨時比較
（繪製圖片之數據取自資料表，2005=100，共六張圖）

1. 若房價最高大城的房價變化幅度和全國相比愈大，表示該國地區發展愈失衡。就業人口流向該大城的情況愈嚴重。
2. GDP平減指數代表產量與產值的比值，代表一國最終產出的價格水準。
3. 表中的「家戶所得」乃指「家戶可支配所得中位數」或「家戶所得中位數」。
   家戶可支配所得相關說明，請見〈各國家戶所得與福祉統計〉一文。
4. 表中的「民生消費價格」乃指「最終家戶消費支出之平減指數」。
5. 經濟學家發現，以數十年的房價和消費者物價指數相比，多數國家的房價實際值的變化在這好幾十年間不到一個百分點，而天然資源出口大國最多三個百分點。這表示，長期來看，房屋投資散戶的報酬率極差無比。然而，在表中1998-2011這14年當中，房價和民生消費物價的波動幅度差異甚大。

• 台灣是最為極端的國家，民生消費物價上揚幅度極小，而GDP平減指數逐年下滑，但房價漲勢驚人。然而，家戶所得成長停滯。
• 日本的地價直直落，但房價並未出現如此大的變化。房產沫泡破滅幾年後於1997年引發的銀行危機，之後房價以較快的幅度下滑，但於2003年就反轉而上。出現地價大跌而房價上揚的局面。同時GDP平減指數與民生物價逐年大幅下滑，家戶所得亦下滑。
• 挪威和瑞典在八零年代因放鬆利率管制，導致資產泡沫，於1991年爆發嚴重的銀行危機，經濟大幅衰退，失業率劇升，房價跌落。幾年後經濟體質很快轉好，失業率下降，而房價與民生物價便快速上揚。家戶所得是這六國中成長幅度最大的。
• 在這六國當中，1998-2007年房價上漲幅度最大的國家是英國和美國。美國隨後爆發次貸危機，房價開始大幅滑落。而英國也在同期大幅下滑，但隨後於2009年反轉。

二、各國實質所得跨時比較
（繪製圖片之數據取自資料表，1998=100）

此處的實質所得，是以家戶最終消費支出之平減指數平減之家戶(可支配)所得中位數。美國在次貸危機後，實質家戶所得便開始下滑。台灣也出現大幅下滑的情形，中位家庭對民生必需品的購買力逐年衰退，更不用說買房的能力是大幅度衰退了。在房價大幅上揚，實質所得大幅衰退的情況下，中產階級處於房貸壓力的時間延長，消費能力被壓縮，內需更為疲弱，而年輕人獨立生活的能力更為差勁。2006年，在台灣有高達51%的25至34歲年輕人與父母同住。到了最近這幾年，數字恐怕遠超出於此，而且更為嚇人。


從1998年到2010年，台灣的人均實質GDP成長55%，為這六國之首，瑞典成長28%，英國19%，美國14%，挪威11%，而日本僅9%居末。然而台灣的實質家戶所得中位數卻衰退了6%，幅度僅次於日本的12%，而人均實質GDP成長不多的挪威，卻於此成長42%，高於瑞典34%與英國24%。

實質家戶所得中位數與人均實質GDP的比值之跨時比較，反映出社會財富的分配狀況。而一般的所得分配統計，僅反映年所得之分配情況，完全無法反映實際財富的分配狀況。在經濟產出成長的前提下，若上表之數值逐年上升，表示社會財富累積的同時，中下階層的生活情況有隨之好轉，反之則表示惡化。

在〈生育率與社會模式〉一文中，挪威和瑞典是 Aah-H3 型社會，即「平等（均）高效率（就業）」「多子且經常帳盈餘」之「高福利」型社會，而英國是 Ddh-H2 型社會，即「不平等（貧）高效率」「多子且經常帳赤字」之「高福利」型社會。這兩類社會的共通點是「高效率」、「多子」、與「高福利」，反映在上表的就是廣大中產階級受惠於社會財富的累積。唯獨英國高效率的代價是讓更多家庭處在依可支配所得劃分之貧窮線下。美國屬 Ddl-L0 型社會，即「不平等高效率」「多子且經常帳赤字」之「福利缺乏」型社會，有已開發國家當中最不均的可支配所得分配，和前述兩類社會的共通點是高效率與多子。在上圖中，美國之數值高於台灣與日本這兩類「少子且經常帳盈餘」型社會，暗示台灣與日本的財富分配狀況比美國還糟。日本屬 Ddl-L1 型社會，社會福利相對缺乏，且有接近美國的高貧窮率，這是高效率的代價。而台灣屬 Bbl-L0 型社會，社會福利很缺乏，且就業率太低，但可支配所得分配極均勻（但也停滯）。台灣低就業率意謂人力資源使用不佳，生活壓力沉重，加上遠比日本缺乏社會福利，而且可支配所得成長停滯的劣勢抵消掉均勻的優勢，因此整體上比日本還糟，反映在上表的是比日本更差的財富分配狀況。台灣的生育率居已開發國家之末，其來有自。


挪威、瑞典、與英國看似家戶購買力水準大幅增加，然而這三國的房價成長卻也是最驚人的。挪威從1998年到2011年成長了164%，瑞典150%，英國136%，遠高於台灣70%及日本2%。事實上，挪瑞英三國在1998年時的房價處於極低水準，所以後來漲勢驚人。而台灣在1997年已將房價泡沫推至高峰，更在後來的雙低率環境下創造第二個前所未見的頂峰。

然而，此處的購買力是只考慮民生相關物價，自然無法反映買房能力與房貸壓力。為了破除這些數據迷思，在此同時將民生物價與房價納入考量，來比較家戶所得用於繳房貸與支應平日生活開銷的能力，故稱之為「生活消費力」。

假定某一家戶為參照家戶，2005年為參照年，且此參照家戶之所得為參照年之全國中位數，並於同一年繳了高達其家戶所得25%的房貸。再假定另一家戶在2005年前後X年的所得也是全國中位數，又其在該年所須負擔的房貸金額佔其所得比率，等於參照家戶之比率──即25%──乘以 1+房價成長率，那麼此家戶在2005年前後X年的購買力，稱為相對於參照年參照家戶的「生活消費力」。
PP = [ HI-0.25‧HI05‧(PhI/100) ] / (PcI/100) + 0.25‧HI05
= (HI-R‧HI)/(PcI/100)+R‧HI/(PhI/100)
其中，PcI=Pc/Pc05×100；PhI=Ph/Ph05×100；R=(0.25‧HI05×PhI)/HI。

家戶所得 HI 與「生活消費力」 PP 的比值，可看作房價 Ph 和民生物價 Pc 與一定比例組合的數值。
HI/PP = HI/[ (HI-R‧HI)/(PcI/100)+R‧HI/(PhI/100) ]
= [ (1-R)/(PcI/100) + R/(PhI/100) ]^(-1)

隨著時間後移，對於房價持續上揚的國家而言，房價所佔其的比重會愈來愈大。
而生活消費力指數也可看作是實質家戶所得指數 RHII 與實質房價指數 RPhI 成長率之線性組合。
PPI = PP/PP05×100 = PP/HI05×100
= { [ HI/HI05-0.25‧(PhI/100) ] / (PcI/100) + 0.25 }×100
= HII/(PcI/100)-0.25(PhI/PcI×100-100)　　　（HI/HI05×100=HII）
= RHII-0.25(RPhI-100)　　　　　　　　　 　 （HII/(PcI/100)=RHII，PhI/(PcI/100)=RPhI）
= RHII-0.25(ΔRPhI)　　　　　　　　　　　　（ΔRPhI=RPhI-100）
= [RHII, ΔRPhI] [1, -0.25]^T

此圖乃呈現實質所得扣除實質房價增減之值。台灣的實質房價指數升幅最大，而實家戶所得指數亦下滑，因此生活消費力降幅最大。挪威與瑞典因實質房價指數之增幅不大，因此對生活消費力指數的影響較小。而這張圖和前一張圖之資料點分布，在2005年以後愈來愈相似，表示生活消費力多少呼應財富分配的情況。「生活消費力」是否有任何比較上的意義，這不得而知。但至少能和日本與台灣愈來愈消沉的事實相呼應。

攤開國民所得統計資料，台灣的固定資本形成毛額之平減指數成長幅度遠大於其他支出項目，這暗示市場對設備與營建材料等物資之需求，比民間消費還大得多。而讓GDP平減指數衰退的支出項目是出口，暗示台灣出口產業以量制價，來維持競爭力。綜合來看，台灣整體社會總財富增加，但中位家庭之實質所得卻大幅下滑，意謂財富分配惡化情形非常極端。台灣在家戶可支配所得的分配上相對均勻（B型社會），然而中位數之成長卻停滯，整體財富的分配卻是愈來愈糟糕。以量制價的出口模式為台灣創造了高額的經常帳盈餘與高實質GDP成長，但稅制大有問題，不僅政策抓小放大，還讓富人更有累積財富的能力。結果是稅基太小，沒有其他降低大眾生活壓力的普及社會福利，因此反映出生育率低落（b型社會）且社福相當缺乏（L0）之社會表象。與其說這些表象是資產大泡沫下所必然出現的，不如說這是社會中下階層崩潰的寫照。從〈社會永續發展指數〉一文中之跨國文化比較來看，台灣是已開發國家當中人民自我價值實現感最低落的國家之一，多數人的人生目的在於求生存，而非讓自己更快樂。或者說，多數人認為要更快樂，必須努力求生存。

在這十幾年間，台灣的實質薪資與所得成長停滯，中小企業獲利減少，以及生育率呈現長期下跌趨勢，反應台灣的內需極為疲弱，財富集中程度相當嚴重。房價不合理的上漲乃是財富集中程度嚴重的最佳例證。如果政府沒有設法解決財富集中的問題，那麼未來的悲慘程度將是不可想像的！

資料類型與來源

國家	房價	家戶所得	國民所得
台灣	歷年各季住宅價格指數 （現有住宅） 信義房價指數1998-2011 信義房價指數2011-2013	家戶可支配所得中位數 主計處資料庫： 家庭收支統計	主計處資料庫： 國民所得統計
日本	【年報】 全國新建公寓價格 不動産経済研究所： 「全国マンション市場動向」 【月資料】 兩大都會區價格 （新建公寓／現有住宅） The Land Institute of Japan 轉成年資料： Σ(平均価格×供給戸数)/Σ(供給戸数)	家戶所得中位數 厚生労働省： 国民生活基礎調査 －国民生活基礎調査の概況 －平成２０年～２４年 －各種世帯の所得等の状況 －所得の分布状況 （第N年調查發布第N-1年數據）	OECD.Stat
挪威	歷年各季現有住宅價格指數 Statistikkbanken, Statistisk sentralbyrå: Priser og prisindekser - Boligpriser og boligprisindekser - Boligprisindeksen - Tabell: 07221: Boligprisindeksen, etter boligtype og region	家戶可支配所得中位數 Statistikkbanken, Statistisk sentralbyrå: Inntekt og forbruk - Inntekt og formue - Husholdningenes inntekter, geografisk fordeling - Tabell: 06946: Inntekt etter skatt, etter husholdningstype
瑞典	歷年現有單雙棟住宅價格指數 Statistics Sweden: Database - Statistical database Real estate price index for one- or two-dwelling buildings for permanent living (1981=100) by region	家戶可支配所得中位數 Statistics Sweden: Statistikdatabasen - Hushållens ekonomi ➀ Disponibel inkomst för samtliga hushåll 18- år (HEK) efter hushållstyp och ålder. Urvalsundersöning ➁ Disponibel inkomst för hushåll efter hushållstyp och ålder
英國	歷年各季現有新式住宅價格 Nationwide: Regional quarterly series - by property age group “Modern Properties (Post '73)”	等值化之家戶可支配所得中位數 Office for National Statistics: The effects of taxes and benefits on household income - Historical Data, 1977-2011/12 - Summary - Table 14: income, tax and benefit data by income decile for all households （2011年資料取自2011-2012年報告，其他年以此類推）
美國	歷年各季住宅價格指數 Federal Housing Finance Agency: All-Transactions Indexes ➀ U.S. and Census Divisions ➁ Metropolitan Statistical Areas and Divisions	家戶所得中位數 U.S. Census Bureau - Median Household Income by State
【Note】 房價指數之季資料以幾何平均法轉成年資料。 房價跨時跨國比較盡可能以現有住宅為比較基準，因現有住宅價格波動較新建住宅大。日本之全國房價資料僅有新建住宅價格，而兩大都會區皆有新建與現有住宅價格。故在此取兩大都會區現有住宅價格與新建住宅價格之比值之幾何平均數，作為全國現有住宅與新建住宅價格之比值。